Was ist zu tun, wenn man ein Haus oder eine Wohnung erbt?

Viele Menschen standen bereits vor folgender Situation: sie haben ein Haus vererbt bekommen.
Nun muss man sich entscheiden. Behalten oder verkaufen? In beiden Fällen findet vorher gegebenenfalls eine Entrümpelung des Hauses statt. Je nachdem wo Sie wohnen, können Sie sich zum Beispiel an eine Firma für vollumfängliche Hausentrümpelung in Köln oder in einer anderen Stadt wenden. Durch die vollumfängliche Hausentrümpelung wird Ihr Haus im Handumdrehen professionell entrümpelt.

Immobilien implizieren Verantwortung gegenüber den Erben. Selbst die schönste Villa kann schnell zum Albtraum werden, wenn sie bis auf das Dach verpfändet ist und der Erbe als gesetzlicher Erbe des Verstorbenen nach dem Tod Zinsen und Tilgungen an die Bank zahlt. Wer also eine Wohnung oder ein Haus erbt, sollte wissen, worauf es ankommt und wie man die Vor- und Nachteile erkennt und abwägt.

Das wichtigste kurz zusammengefasst

Durch die Erbschaft werden Sie zum gesetzlichen Erben des Erblassers und damit zum neuen Eigentümer seines Vermögens. Sie sind auch für die Immobilie verantwortlich. Zunächst muss der Nachlass ermittelt werden, insbesondere ob die Immobilie überschuldet oder werthaltig ist. Wenn der Nachlass überschuldet ist, sollte man form- und fristgerecht auf das Erbe verzichten. Klären Sie jetzt, ob Sie wohnen, verkaufen oder vermieten möchten. Alternativ können Sie auch ein Wohnobjekt in einem Mehrfamilienhaus errichten. Profitieren Sie von der Freizügigkeit und korrigieren Sie innerhalb von zwei Jahren das Grundbuch um sich als neuer Eigentümer anzumelden. Entscheiden Sie in der Erbengemeinschaft, ob Sie die Immobilie verkaufen, behalten oder verwalten möchten. Denken Sie daran, dass geteilte Auktionen aus wirtschaftlicher Sicht nur eine Notlösung sein können.

Was bei Eintritt des Erbfalls passiert

Tritt ein Erbe ein, lässt das Gesetz dem Erben keine Zeit zum Trauern. Im Erbfall werden Sie als gesetzlicher oder testamentarischer Erbe automatisch Erbe und damit gesetzlicher Erbe des Erblassers. Gesetzlicher Erbe bedeutet, dass Sie alle Rechte und Pflichten des Erblassers übernehmen. Man tritt in seine Fußstapfen. Auf diese Weise kann der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Nachlass nicht eigentümerlos wird. Wenn Sie das Erbe nicht annehmen wollen, können Sie es ablehnen. Dazu müssen Sie das Verzichtsformular und die Frist kennen. Wird eine Wohnung oder ein Haus geerbt, kommt es häufig vor, dass der überlebende Ehegatte überhaupt keine Liquidität mehr hat. Mit dem Wohlstand und der Unerfahrenheit, ein Haus zu erben, überschätzen Erben schnell den Wert der Immobilie.

Was geschieht, wenn Sie ein Haus erben?

Wenn Sie sich entschieden haben, das Haus zu erben und anzunehmen, sollten Sie in einem auch entscheiden, ob Sie es selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Hier kommt auch der steuerliche Aspekt ins Spiel. Wenn der Wert des Nachlasses Ihren persönlichen Erbschaftssteuerfreibetrag übersteigt, müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen.
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen möchten

Wenn Sie als Ehegatte oder eingetragener Partner ein Haus oder eine Wohnung erben und die Immobilie selbst nutzen, sind Sie von der Erbschaftssteuer befreit, wenn Sie die Immobilie zehn Jahre bewohnen. Ziehen Sie in diesem Zeitraum aus der Wohnung oder dem Haus aus, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend zum Erbfall. Eine Ausnahme erhalten Sie nur, wenn es dringende Gründe dafür gibt, die Immobilie nicht weiter bewohnen zu können.

Wenn die Immobilie als Wohnobjekt eingestuft wurde, gibt es in der Regel einen WEG-Verwalter. Wenn Sie ein solches Haus erben, wenden Sie sich bitte sofort an den Verwalter, um den Status der Immobilie zu erfahren. Die Umstände der Wohnung oder des Hauses sind also die Grundlage dafür, ob es sinnvoll ist, die Immobilie zu behalten oder zu verkaufen.

Das Wohneigentum begründen

Bei mehreren Erben können Sie das Haus gemeinsam verwalten oder separate Wohnungen aufteilen und Eigentum begründen. Wenn Sie ein Eigenheim erben und die Immobilie nach Entstehung des Eigenheims verkaufen möchten, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Wohnung. Die Ansprüche richten sich nach der Vereinbarung, die Sie im Kaufvertrag mit dem Kaufinteressenten getroffen haben.

Um den Besitz eines Eigenheims zu rechtfertigen, müssen Sie vom Architekten einen Eigentumsnachweis erstellen lassen, der bestätigt, dass die Wohnung eine abgeschlossene Einheit ist und unabhängig genutzt werden kann. Anschließend muss bei einem Notar eine Teilungserklärung beglaubigt werden, in der das Grundstück in Wohneigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Sie gründen dann mit anderen Eigentümern, die das Haus gemeinsam erben, eine Eigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer, der das Haus erbt, kann seine Wohnung so nutzen, wie er möchte.

Die Immobilie verkaufen

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus erben, besteht die letzte Möglichkeit darin, die Immobilie privat zu verkaufen. Sie kommen natürlich in den Genuss des Kaufpreises und haben Liquidität. Eventuell bestehende Grundschulden und Hypotheken müssen Sie jedoch aus dem Verkaufserlös bezahlen. Überschätzen Sie den Marktwert der Immobilie nicht. Fragen Sie einen Makler, der die örtlichen Gegebenheiten im Voraus kennt. Ist die Immobilie vermietet, sind die Mietbedingungen ausschlaggebend, also ob der Mieter die Miete zuverlässig zahlen kann und ob Renovierungsbedarf besteht.

Denken Sie auch daran, dass Sie zwar Ihr bestehendes Darlehen bei der Bank aufgrund eines Verkaufs umgehend kündigen können, Ihnen jedoch möglicherweise eine Vorabstrafe auferlegt wird. Natürlich reduziert diese Entschädigung den Nachlass, wenn Sie das Haus erben. Warten Sie in diesem Zusammenhang ggf. besser die im Kreditvertrag mit der Bank vereinbarte Zinsbindung ab, bevor Sie den Kredit kündigen und/oder die Immobilie verkaufen.

Die Berichtigung des Grundbuchs

Wenn Sie als neuer Eigentümer ein Haus oder eine Wohnung erben, müssen Sie das Grundbuch berichtigen und sich als neuer Eigentümer eintragen lassen. Um Ihre gesetzliche Erbschaft nachzuweisen, benötigen Sie einen Erbschein. Nach Antragstellung beim Nachlassgericht erhalten Sie einen Erbschein. Liegt ein notariell beurkundetes Testament vor, genügt dessen Vorlage dem Grundbuchamt, um Sie als neuen Eigentümer im Grundbuchamt eintragen zu lassen. Ein einfaches Testament reicht nicht aus. Die Übertragung ist kostenlos. Erbt jemand anderes die Wohnung oder das Haus, so werden alle Miterben der Erbengemeinschaft als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Schreiben Sie das Eigentum binnen zwei Jahren um und sparen Sie Kosten!

Wenn Sie bei Erbschaft einer Wohnung oder eines Hauses eine Umschreibung im Grundbuch beantragen wollen, wird zwei Jahre nach dem Tod des Erblassers keine Grundbuchgebühr erhoben. Ihre Käufe sind auch vom Grunderwerbsteuerrecht befreit. Wenn Sie also eine Wohnung oder ein Haus erben und als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen, müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen.

Der Fall einer Erbengemeinschaft

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben und Miterben haben, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Als Alleinerbe können Sie nicht über das Vermögen verfügen. Jedem muss klar sein, dass Immobilien ohne Wartung und Pflege jeden Tag verfallen. Wenn Sie die Wohnung oder das Haus nicht gemeinsam verwalten wollen, sollten Sie sich idealerweise darauf einigen, die Immobilie privat zu verkaufen. Ist ein Freiverkauf mangels Vereinbarung nicht möglich, bleibt nur die Möglichkeit einer Teilauktion. Geteilte Auktionen sind jedoch normalerweise mit einem Verlust verbunden, da der Gewinn normalerweise geringer ist als das, was Sie mit einem Privatverkauf erzielen könnten. Außerdem müssen Sie davon ausgehen, dass ein Gerichtsverfahren Monate dauern wird. In dieser Zeit muss die Wohnung oder das Haus bewirtschaftet werden. Steht die Immobilie leer, droht Verfall.